作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高水平发展的重要一环。2021年5月，首批9只公募REITs正式获批，三年时间，从9只产品初露头角到30余只REITs同台竞技，公募REITs总规模也从最初的314.11亿元到迈过千亿元大关，产品队伍加速扩容。而多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，吸引着慢慢的变多的公募、机构、资金涌入，也为公募REITs的未来留下更加广阔的想象空间。但在发展过程中，也仍存在部分困难与挑战。

  “三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。”提及公募REITs获批三周年的成绩，有业内人士如是评价。

  回顾2021年5月17日，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT以及博时招商蛇口产业园REIT共9单基础设施公募REITs项目经中国证监会准予注册，成为首批公募REITs。

  获批三年后，公募REITs注册发行逐步常态化且新品不断。同花顺iFinD多个方面数据显示，截至当前，已有36只公募REITs成立，其中，11只产品于2021年成立，13只产品于2022年成立，另有6只产品在2023年成立。

  伴随新品密集出炉，公募REITs的规模逐步扩大。同花顺iFinD多个方面数据显示，截至2021年三季度末，全市场9只公募REITs规模为314.11亿元，而截至2024年一季度末，全市场数据可取得的35只公募REITs合计规模已超千亿元，为1076.47亿元。

  发展近三年，也有不少产品收获亮眼成绩。同花顺iFinD多个方面数据显示，截至5月16日收盘，相较于上市首日，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、鹏华深圳能源REIT等产品涨幅均超10%。但同期，也有部分产品自上市以来跌超10%。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，上述分化情况可能是由于公募REITs的市场表现受到多种因素影响导致，部分产品由于其基础资产运营状况良好、市场环境有利等因素而表现出较好的涨幅。此外，投资者对于各个公募REITs的投资策略和风险偏好也可能会影响其市场表现。

  在中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平看来，三年发展虽有波折，但公募REITs规模已然站上千亿级台阶，并取得了较大的社会影响。更重要的是，三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。

  试点三年来，公募REITs资产类型稳步拓展，底层资产类型从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业，拓展至保障房、能源发电等，公募REITs队伍已实现多品类齐聚。例如，2023—2024年，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT等新能源类公募REITs，以及华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等消费类公募REITs产品也相继面市，为市场开辟了崭新的充满潜力的蓝海。

  上述新品类公募REITs的快速登场离不开监管的助力。2023年10月20日，中国证监会曾发文明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，2024年3月27日，央行等七部门联合发布的《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》也指出，支持清洁能源等合乎条件的基础设施项目发行不动产投资投资基金(REITs)产品。

  某头部公募也提到，相较于海外，我国公募REITs的重要创新，是把除了不动产以外的传统基建、经营权等资产都纳入了底层资产图谱，而我国是基建大国，未来发展空间也非常广阔。能源、水电、热气等领域都值得期待。

  在柏文喜看来，公募REITs的多元化发展表明，市场对此类新型投资产品的接受度和认可度在逐步的提升，同时也反映了我国基础设施领域的多元化和差异化需求。

  随着商品市场、机制逐渐完备，公募REITs不断扩容的同时，部分存量产品也已实现扩募。所谓公募REITs扩募，是指公募REITs首次发行募集后，再次进行资金募集，并将资金用于新购入资产的行为。

  据中金基金创新投资部执行负责人刘立宇介绍，存量REITs扩募并不断吸收优质资产，是公募REITs发挥上市平台功能，实现规模增值的主要方式之一。公募REITs能够最终靠扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资的人能分享基金长期现金流增长和流动性改善。

  “公募REITs市场的迅速发展，‘首发+扩募’的双轮驱动起到了重要的作用，‘两条腿’走路，才能更快、更稳健地发展。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄感慨道。

  刘玄进一步提到，扩募是落实有关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人(原始权益人)存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资产金额来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资。

  2023年3月31日，博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT共计4只产品的扩募申请率先获中国证监会批复。当前，还有中航京能光伏REIT已申请扩募，并获上交所受理。

  在中信建投基金看来，扩募机制不仅是公募REITs的重要特性，也是公募REITs市场建设必不可少的重要环节。REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正的完成REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。

  在探索新品的道路上，多家公募已摩拳擦掌，挖掘公募REITs的新赛道。建信基金表示，在资产类型上，在已发行产业园类资产、申报新能源和保租房类资产的基础上，进一步拓展消费、港口、景区、IDC(互联网数据中心)等其他资产类型，并重视政策动向，及时布局新类型资产。

  中信建投基金也表示，未来，REITs底层资产有望进一步扩展。除了目前已经上市的资产类型，还有数据中心、文旅资产、输电线路、通信铁塔等资产也有望被REITs化。

  红土创新基金基础设施投资部陈超则认为，智慧城市和物联网基础设施、文化体育设施有几率会成为REITs化的新方向。随着智慧城市和物联网的加快速度进行发展，相关基础设施如智能交通系统、智能电网、智能安防等将成为REITs的重要底层资产。这些资产不仅仅具备稳定的现金流，而且增长潜力巨大。而文化体育设施不仅仅具备文化价值和社会效益，还能够通过举办各类活动吸引大量人流和资金流。

  也有公募从国际成熟市场REITs的底层资产类型展开思考。华夏基金认为，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将面临较好的发展机遇。

  展望未来，杨海平坦言，“个人看好公募REITs的投资前景，其乐观前景建立在盘活存量资产这一重大时代命题之上。基于盘活存量资产的迫切需要，新‘国九条’将大力推动优化公募REITs发展环境。《长期资金市场服务科技公司高水平发展的十六项措施》等政策也为公募REITs底层资产进一步扩面提供了可能。在优质资产稀缺的背景下，公募REITs的投资价值进一步凸显。多种乐观因素将推动公募REITs步入新的发展阶段”。

  “从境外市场发展经验来看，未来，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，REITs资产类型也将更丰富，经营相对来说比较稳定可控、分红收益预期较为稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。”刘玄展望称。

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